“2025年是华侨城改革发展历程中十分不易的一年。”
4月2日，在华侨城A（000069.SZ）2025年度业绩说明会上，新任董事长吴秉琪开门见山。
过去一年，华侨城业绩继续承压——实现营收313.81亿元，同比下降42.32%；实现归母净利润-144.96亿元，亏损额同比扩大67.35%。
这已是华侨城连续第四年亏损。财报显示，2022-2024年，华侨城归母净利润分别为-109.05亿元、-64.92亿元、-86.62亿元。四年累计亏损达405.55亿元，“吞噬”了2018-2021年的全部盈利成果。
2025年9月，因达到法定退休年龄，张振高辞去华侨城董事长职位。曾任职于华润置地（01109.HK）、中国建筑（601668.SH）的吴秉琪，“空降”华侨城，接棒出任党委书记、董事长。
履新七个多月，在吴秉琪看来，“华侨城不是简单的地产公司。”从资本市场视角出发，若能够持续提升文旅业务的运营能力与效率，并对既有资源进行整合优化，文旅板块有望为公司提供稳定的现金流。
2025年，华侨城实现经营活动净现金流125.01亿元，较2024年增加71.39亿元，连续三年为正。
与此同时，吴秉琪强调，“文旅优势可以反哺地产”，这一能力将成为公司未来打造差异化竞争力的关键所在。
“华侨城这样一个老牌文旅企业，接下来要保持空杯心态，持续创新。我们要找回原来的自己，做更好的自己。”吴秉琪说，还需要一些时间出成果。
吴秉琪首次坐镇华侨城业绩说明会，图源：直播截图百亿减值，冲击华侨城业绩
对于业绩承压，华侨城解释称，增亏的主要原因是公司根据年度经营策略，主动适应市场环境变化，通过资产转让等方式推动存量业务销售去化与现金流改善，相关交易形成亏损，项目结转收入金额和毛利率较同比下降等。
分业务来看，华侨城盈利能力整体下行。2025年，公司文旅板块毛利率为9.83%，同比下降4.51个百分点；地产板块毛利率为7.62%，同比下降3.92个百分点。
对利润冲击更为显著的，则是大额资产减值计提。
根据3月31日发布的《关于2025年度计提资产减值准备的公告》，期内华侨城共计提资产减值准备约99.77亿元。其中，存货跌价准备约80.85亿元，占比超过八成，主要由于部分项目可变现净值低于成本。
截至2025年末，公司储备项目共35个，剩余可开发计容建筑面积约1000.62万平方米，主要分布于成都、西安、茂名、湛江、济宁、武汉、丽江等二三线城市，其中不乏“百万级大盘”，如总建面250.90万平方米的襄阳华侨城文旅度假区一区项目、总建面201.30万平方米的济南章丘绣源河文旅项目。
过去几年，这些城市房地产市场均经历了较为明显的调整，项目去化与价格承压，在一定程度上加剧了减值压力；百万大盘的长周期开发和巨额投入也对公司的现金流造成考验。
此外，华侨城对在建工程计提减值1.21亿元，对无形资产计提减值0.31亿元，对长期股权投资计提减值3.78亿元，计提坏账准备13.40亿元。
华侨城表示，上述减值事项合计减少公司2025年合并净利润约99.77亿元，减少归属于上市公司股东的净利润71.17亿元。
华侨城2025年资产减值情况，图源：企业公告在此背景下，公司的债务负担仍然不轻。
截至期末，华侨城有息负债总额为1185.66亿元，一年内到期债务为368.27亿元，而在手现金为231.95亿元，短期偿债压力依然存在。
对此，华侨城副总会计师刘宇表示，未来公司将根据市场环境和业务发展需求灵活开展融资，同时积极运用政策工具，对债务结构进行适度调试，实现融资结构的不断优化。
压力犹在，管理层审慎不悲观
尽管压力不小，华侨城管理层对未来审慎而不悲观。
从宏观层面来看，政策端正在持续发力。吴秉琪表示，在与地方政府的沟通协同中可以看到，无论是主要领导还是相关部门，都在积极探索如何在当前市场环境下盘活存量资产，推动市场回归良性循环。
在销售端，华侨城副总裁关山介绍，通过优化定价策略与推广方式，顺德、武汉、无锡、重庆等地多个项目进入区域销售前列。2025年，公司实现签约面积120.6万平方米、签约销售额177.3亿元，销售均价1.47万元/平方米。不过，与上年同期相比，上述指标仍分别下降30.29%、32.59%和3.29%，市场修复仍需时间。
刘宇表示，公司将根据项目情况与区域市场环境，灵活制定销售策略，坚持随行就市，统筹优化销售节奏与定价方式，在严守经营安全与现金流稳定的前提下，加快去化与回款。
“坦白地讲，房地产依然面临库存压力。”但吴秉琪认为，随着存量资产的逐步盘活，华侨城的产品力将得到持续体现。
2025年，华侨城重新启动拿地，全年新增一宗地块——3月以底价4.57亿元竞得重庆沙坪坝小龙坎项目。吴秉琪直言，公司要成长，必须有不错的投资，但前提是现金流安全，坚持以销定投。
“我希望做到精准投资，不一定是审慎，是精准。”他说。
刘宇也透露，2026年公司将聚焦核心城市和重点区域，综合考虑市场容量、人口结构及产业基础，通过招拍挂、城市更新等多种方式择优补充土地储备，为后续销售提供支撑。
文旅业务方面。2025年，华侨城旗下文旅项目接待游客7970万人次，实现营收213.72亿元，占比68.10%，欢乐谷公司轻资产代建乐清水公园，酒店公司首个有限服务酒店样板创意园嘉途于年内开业，旅发公司签约市场化项目7个。
吴秉琪介绍，公司目前拥有一批优质文旅项目，如深圳东部华侨城、深圳欢乐谷、北京欢乐谷等，这些项目具备较强的不可替代性，将重点提升资源的运营效率与价值转化能力。
深圳欢乐谷，地处城市中心，时代财经摄“这些园子和资源一定是我们创造价值的重要支柱。”吴秉琪说。
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